引言：融资租赁物通常为设备类动产资产，但随着融资租赁行业的持续发展，以不动产作为租赁物的模式正逐渐成为普遍现象。不动产融资租赁最为常见的模式是房产售后回租，即承租人将自有不动产出售给出租人再租回使用。我国对不动产转让采取登记生效主义，而不动产转让登记将产生部分税费成本，出租人及承租人通常不愿意进行产权变更登记，而倾向于通过签署融资租赁物移交清单并同时办理不动产抵押登记的方式来保护出租人权益。本文旨在讨论该种情形下对融资租赁法律关系认定的影响及法律后果。
一
不动产是否属于适格融资租赁物
现行法律未明文禁止以不动产作为融资租赁物
不动产是否是属于适格租赁物，是融资租赁行业中经久不息的争议话题。现行适用的《中华人民共和国民法典》并未明确规定租赁物的范围，亦无明文禁止以不动产作为融资租赁物。结合《融资租赁企业监督管理办法》第十条、《融资租赁公司监督管理暂行办法的通知》第七条之规定，融资租赁物应满足权属清晰、真实存在且能够产生收益权、固定资产等要求；因此不动产作为固定资产，在不违反权属清晰、真实存在且能够产生收益权的前提下属于适格融资租赁物。
司法实务中法院未否定不动产作为融资租赁物
经检索，司法实务中法院不会仅因融资租赁物为不动产而否定合同性质。例如：最高人民法院在（2021）最高法民终44号案件中认为，承租人为融资需要将其开发的商业房地产项目出售给中出租人，出租人取得所有权，后承租人又将该项目从出租人处租回进行占有和使用。该种售后回租交易模式下，中出租人作为租赁物的所有权人在取得所有权担保的前提下，为承租人提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定；该交易既有融资特征，又有融物特征，符合融资租赁合同的特性。
最高人民法院在(2020)最高法民终173号案件中认为：案涉租赁物为坐落于成都市高新区的商业物业、酒店、办公楼、2栋2层商业物业及其土地使用权，出租人支付了合理对价，前述不动产租赁物所有权已经转移至出租人名下，不存在虚构租赁物或租赁物低值高卖等现象，具备融资和融物双重属性，融资租赁法律关系合法有效。
二
不动产租赁物未过户至出租人对融资租赁法律关系认定的影响
不动产租赁物的所有权未过户至出租人的，因欠缺出租人享有租赁物所有权的担保功能要件，不应认定为融资租赁法律关系
（2020）最高法民终386号、1154号
最高法人民法院在上述案件中统一观点认为，对于房屋建筑等不动产而言，其权属需建立在登记基础之上，对于缺乏权属登记的财产，其无法承担出租人保留所有权以担保债权实现的功能，该交易仅有融资而没有融物。由于融资租赁合同属于以融物的方式实现融资，集融资与融物双重属性，且“融物”属性是融资租赁法律关系区别于其他法律关系的核心要素之一。租赁物的所有权未从出卖人处转移至出租人则无法实现真正的融物，亦无法对租赁债权进行担保。该类融资租赁合同缺乏融物属性，不应认定为融资租赁法律关系。
出租人不能对同一租赁物同时取得所有权和抵押权，在出租人已对租赁物办理抵押登记且未主张办理产权过户登记的前提下，视为出租人放弃取得租赁物所有权
（2018）最高法民终192号
最高人民法院在该案中认为：承租人与出租人在同一天签订了《资产转让合同》与《房产抵押合同》。根据《资产转让合同》，出租人将取得案涉土地的国有土地使用权以及相关房产的所有权。而根据《房地产抵押合同》，出租人仅能取得针对前述标的物的抵押权。针对同一标的物，出租人不可能既取得所有权（或国有土地所有权），同时又取得抵押权。可见，前述两份合同相互冲突，不能并存，只能择其一而行使权利。从合同履行的情况看，双方实际办理的是标的物的抵押登记而非产权过户登记。此后，出租人并未举证证明要求涂销抵押登记并要求办理产权过户手续，表明出租人已经放弃了要求五洋集团办理产权过户登记的权利。在此情况下，出租人以承租人未履行产权过户手续请求其承担违约责任缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
不动产租赁物所有权未转移系承租人违约导致的，且出租人未怠于行使权利的情形下，不应否定融资租赁合同性质
（2019）最高法民终1430号
最高人民法院在该案中认为，涉案三份《融资租赁合同》约定的融资租赁物均系房产，依据《商品房买卖合同》约定承租人应在租赁合同签订生效后为出租人办理不动产租赁物的产权变更手续，后因承租人未履行约定义务，出租人提起诉讼系依法依约积极履行融资租赁合同的行为，不能以此否认合同性质，更不应成为承租人不履行或者不适当履行融资租赁合同有关义务的理由。最终认定承租人并无怠于行使权利的主观过错，租赁物房屋所有权未转移至出租人，系承租人未履行既定合同义务的结果，承租人以所有权未转移为由主张其与出租人系借款关系，法院不予支持。
综上，可以看出实践中法院在审理该类案件时着重查明合同签订时出租人、承租人双方的真实目的，是兼具“融资融物”还是仅注重“融资”，审查交易是否实际发挥了租赁物的使用价值和担保价值，这样可以避免承租人在违约时以租赁物所有权未转移为由否认融资租赁关系成立减轻还款责任。同时在有证据证明出租人曾经要求承租人办理所有权变更登记的则不能否定融资租赁法律关系的构成；若出租人从未要求办理所有权移转，则应当认定当事人之间不构成融资租赁法律关系，并按照实际构成的法律关系认定为借款或借贷。
三 实务建议
建议融资租赁公司在开展不动产融资租赁类业务时，不要抱有为了减少流程、减轻税费成本而不办理所有权转移登记的侥幸心理，应当时刻关注不动产租赁物办理过户登记的条件成就情况，及时取得标的租赁物的所有权，否则后续可能丧失要求承租人支付“租金利息”等合法权利；同时出租人应当注意保留对承租人的相关催告证据，均可以用于证明双方之间融资租赁合同的融物性质并未缺失，这亦是涉诉时人民法院判断合同性质的重要考量因素。
