（一）基本案情

中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融湖南分公司）与怀化英泰建设投资有限公司（以下简称英泰公司）、东星建设工程集团有限公司（以下简称东星公司）、湖南辰溪华中水泥有限公司（以下简称华中水泥公司）、谢某某、陈某某合同纠纷一案，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）于2014年12月12日作出（2014）湘高法民二初字第32号民事判决（以下简称第32号判决），判决解除华融湖南分公司与英泰公司签订的《债务重组协议》，由英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费，东星公司、华中水泥公司、谢某某、陈某某承担连带清偿责任。未按期履行清偿义务的，华融湖南分公司有权以英泰公司已办理抵押登记的房产3194.52平方米、2709.09平方米及相应土地使用权作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。双方均未上诉，该判决生效。英泰公司未按期履行第32号判决所确定的清偿义务，华融湖南分公司向湖南高院申请强制执行。湖南高院执行立案后，作出拍卖公告拟拍卖第32号判决所确定华融湖南分公司享有优先受偿权的案涉房产。

中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建行怀化分行）以其已签订房屋买卖合同且支付购房款为由向湖南高院提出执行异议。该院于2017年12月12日作出（2017）湘执异75号执行裁定书，驳回建行怀化分行的异议请求。建行怀化分行遂提起案外人执行异议之诉，请求不得执行案涉房产，确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行。

（二）裁判结果

湖南省高级人民法院于2018年9月10日作出（2018）湘民初10号民事裁定：驳回中国建设银行股份有限公司怀化市分行的起诉。中国建设银行股份有限公司怀化市分行不服上述裁定，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2019年9月23日作出（2019）最高法民终603号裁定：一、撤销湖南省高级人民法院（2018）湘民初10号民事裁定；二、本案指令湖南省高级人民法院审理。 

（三）裁判理由

最高人民法院认为,民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第三百零五条进一步规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”可见，《民事诉讼法解释》第三百零五条明确，案外人提起执行异议之诉，应当符合“诉讼请求与原判决、裁定无关”这一条件。因此，民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”应为“诉讼请求”与原判决、裁定无关。

华融湖南分公司申请强制执行所依据的原判决即第32号判决的主文内容是判决英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费，华融湖南分公司有权以案涉房产作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。本案中，建行怀化分行一审诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行，确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行，起诉理由是其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在办理抵押之前，进而主张排除对案涉房产的强制执行。建行怀化分行在本案中并未否定华融湖南分公司对案涉房产享有的抵押权，也未请求纠正第32号判决，实际上其诉请解决的是基于房屋买卖对案涉房产享有的权益与华融湖南分公司对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题，这属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。

（四）指导案例引发的思考

通过分析该155号指导案例，会引发我们对抵押权实现的优先权与未进行房产登记但却享有物权期待权的准房屋所有权人在权利顺位方面的疑惑与思考，以及什么样的情形下会出现案外人对实现抵押权的案件提起执行异议之诉，提起该种诉讼需要具备哪些条件，提起该种诉讼是否能够达到中止实现抵押权案件执行程序的法律效果，下文将继续对前述问题进行分析和解读。

（一）一般的“以房抵债”购房人不能对抗抵押权人的强制执行

一般“以房抵债”的购房人不能对抗抵押权人的强制执行，因为其行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务，并非成立真实的房屋买卖关系，即便办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得房产所有权，并不享有物权期待权，故不足以排除抵押权人的强制执行。

（二）消费者生存权在满足特定条件下可以达到对抗效果

而对于真正想要购买房屋的购房来说，保护消费者生存权是核心，在符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，在符合条件的情况下，是可以对实现抵押权的执行程序产生对抗的效力的。

（三）再探“物权期待权”的适用范围

再探“物权期待权”的适用范围，在对不同的事实场景下，如何对“物权期待权”进行准确判断，如何确认某种情形是否可以达到执行异议之诉的标准，需要明确以下几点：

1.在进行司法适用时，适用条件严格，不得扩大适用范围，否则会导致通过这种方式达到损害抵押权人利益的情况。

2.判断是否属于“物权期待权”时要对证据进行梳理和确认，需要综合分析：（1）商品房消费者，即其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋或该房屋具有独特意义；（2）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（无论是先抵后买，还是先买后抵，这个要素都是关键的）；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十或百分之五十以上；（4）未能办理房产登记的原因是否可归责于消费者（购房人）；（5）购房人对房屋的占有状况。

3.人民法院在执行过程中，由其在对抵押权实现类案件提出执行异议的申请中，需特别考量是否属于最高院第27批指导性案例的范畴，应充分考虑商品房消费者的生存权。

4.购房款返还请求权优先——实务中为保护消费者生存权对第28条、第29条的突破性裁判观点

执行异议之诉司法解释第28条、第29条列举式的明确了以保护消费者生存权为出发点，执行异议之诉案件认定时的构成要件，包括占有房屋、支付部分活全部购房款等条件，而实务中当买受人未满足上述条款规定的全部构成要件时，亦支持了消费者房款返还债权的优先性，以陕西省西安市中级人民法院（2021）陕01民初189号为例，在买受人并不完全满足第28条、29条规定的条件下（未实际占有房屋），裁判观点为：“权利保护顺位应为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。其次，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者。本案中原告购买的房屋性质为住宅，而非写字楼、门面房等经营性用房，系解决人的居住生活消费所购买的。再次，对房屋买受人的权利予以优先保护充分体现了消费者生存权的倾斜。故对原告主张的购房款应认定为优先债权。”

从本文可以得出以下结论：执行异议之诉案件中，从受理案件角度来看，无论是先抵后买、还是先买后抵，人民法院在受理时应当进行审查（最高院155号案例）。从实际案件审理层面来看，当购房人满足法定的对案外异议人“购房人消费者”身份的认可、对案件事实涉及“物权期待权”“消费者生存权”情形的认定条件，应当认可该笔债权的优先性；甚至，在不完全满足法定构成要件的“消费者”仍有可能基于“消费者生存权”使其债权享有优先性。