在商品房买卖过程中，最为常见的模式包含贷款人（银行）、借款人（购房人）和保证人（房地产销售商）三个主体，为确保购房人与房地产销售商之间的《商品房买卖合同》得以顺利履行，银行作为借款人与购房人之间会签署《住房按揭借款合同》；而为确保银行能顺利收回借款，购房人往往会以所购房屋作为抵押，同时由房地产销售商作为保证人在银行账户中预留保证金，与购房人承担连带责任。因此，在这三个主体之间，存在了银行与购房人之间的借贷关系、购房人与银行之间的抵押担保关系、房地产销售商与购房人之间的商品房买卖关系、房地产销售商与银行之间的保证担保关系。

根据合同解除实现条件的不同，可将合同解除权分为两类，一种为法定解除权，另一种为约定解除权。法定解除权，是指根据法律直接规定而由合同一方享有解除合同的权利。而对于约定解除权，即合同双方在签订合同之时，在合同中约定解除权实现的条件，在今后条件成就时，由合同一方行使解除合同的权利。

现《民法典》中将合同的法定解除条件，在第五百六十三条进行了规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

合同解除权行使期限，是指法律直接确定或者经合同双方协商确定一段时间， 解除权人必须在该特定时间段内行使解除合同的权利，超过期限，解除权将丧失。《民法典》第五百六十四条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

如前所述，为确保购房人顺利自银行处办理按揭贷款，除去购房人以所购买房屋作为抵押外，银行往往要求资金实力比较雄厚的房地产销售商作为保证人，在购房人未按照《住房按揭借款合同》约定还款时，由房地产销售商承担保证责任。具体到实践中，购房人未按期向银行还款时，银行会从房地产销售商的保证金中划扣对应款项，若购房人存在连续多期违约，此时银行会认定购房人还款能力存在问题，为降低回款风险，往往将贷款提前到期并要求房地产销售商承担保证责任，从保证金中划扣剩余全部款项，此时银行拿回全部借款退场，由房地产销售商进行收尾。房地产销售商有两种解决方式：一、以保证人的身份在履行完毕保证责任后向购房人追偿，即要求购房人向其支付剩余房款；二、解除与购房人签署的《商品房买卖合同》，拿回房屋二次销售。在此，笔者讨论第二种方式，即房地产销售商通过解除合同维护其合法权益。

对于房地产销售商而言，若在《商品房买卖合同》约定，将购房人未按期向银行偿还按揭贷款导致银行要求房地产销售商履行保证责任作为合同解除条件之一的，则有权通过约定解除的方式解除合同。但是，如果房地产销售商未在《商品房买卖合同》或者附件中对此加以约定，是否有权通过法定解除将《商品房买卖合同》解除，对此不同法院有不同的观点。在此，笔者援引两个案例。

1. 贵州省遵义市红花岗区人民法院在（2021）黔0302民初18178号《民事判决书》中作出了如下认定：本院认为，2017年4月25日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告请求解除商品房买卖合同的问题。1.在商品房买卖合同中，出卖人的主要合同义务是交付房屋、将房屋的产权转移登记在购房人名下；购买人的主要合同义务是支付购房款。本案中，被告已经按合同约定（首付+银行贷款）通过银行贷款的形式支付了全部购房款，房屋已经交付，商品房买卖合同实际已经履行完毕，不存在解除的基础。而在二审中，贵州省遵义市中级人民法院作出了纠正：本院认为，金科房开公司与陈刚勇、李雪琴签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈刚勇、李雪琴自2019年8月7日起未按合同约定向贷款银行偿还抵押贷款，导致金科房开公司向贷款银行承担了剩余贷款的全部担保责任即为陈刚勇、李雪琴代偿了银行贷款，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，已经达到解除权行使的条件，金科房开公司有权解除合同。同时，陈刚勇、李雪琴自2019年8月7日起未再偿还银行贷款，金科房开公司于2021年4月29日代其偿还了银行本息、诉讼费用等共计30余万元，已接近购房款总额的80%，而陈刚勇、李雪琴至今未能向金科房开公司偿还相关款项，其行为已构成根本违约，亦符合法定解除的条件。故对金科房开公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予支持。一审法院认为《商品房买卖合同》已履行完毕，不存在解除的基础不当，应予纠正。

2. 浙江省德清县人民法院在（2022）浙0521民初3777号《民事判决书》中是这样认定的：本院认为，案涉《中山市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。原告越秀公司在本案中主张依法定解除权以解除案涉《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，故本案应审查合同双方在履行案涉合同过程中是否存在法律规定的合同解除情形。本案中，从查明的事实来看，被告汤雪雅通过现金和商业贷款组合的方式付清案涉房产的全部房款，其支付房款的义务已经履行完毕，其在履行上述合同过程中并无显见违约情形。被告汤雪雅未按期偿还华夏银行的按揭贷款，导致银行要求原告履行担保义务，系被告在履行三方签订的《个人房屋抵押借款合同》过程中存在违约情形，但该违约情形并不能视为被告在履行其与原告购房合同中亦同样具有违约行为，且依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人在向债权人履行了担保责任后，享有向债务人追偿的权利”规定，原告在履行担保责任之后享有的是追偿权，这亦符合原、被告双方签订的补充协议第八条第4款的约定，故本院对原告以被告逾期偿还按揭贷款构成违约且现已缺乏偿还债务履行能力为由，主张案涉《中山市商品房买卖合同》中原告的合同目的不能实现，该主张缺乏事实依据，难以采信。

综上，若《商品房买卖合同》未将购房人未按期向银行还款导致房地产销售商承担保证责任约定为房地产销售商有权解除合同的条件之一，则房地产销售商依据法定解除中的“不能实现合同目的”主张解除《商品房买卖合同》存在法院不予认可的风险。因此，笔者建议，房地产销售商在起草《商品房买卖合同》时，应当对合同中的解除条款进行详细约定，从解除事由到解除权发生的时间，甚至于解除权行使的期限，都可以明文约定在合同中。同时提醒房地产销售商，《商品房买卖合同》作为格式合同，合同解除的约定作为格式条款在合同中应当加粗显示，并要求销售人员在签署合同时向购房人着重释明。完备的合同条款不仅能最大程度降低诉讼风险、维护公司利益，还能规范房屋销售过程中的各项程序，从而避免在后续可能产生的诉讼中承担不利法律后果。此外，笔者在此也提醒广大购房客户，在资金出现问题、偿还按揭贷款存在压力时，切忌存在“鸵鸟心态”，将事情冷处理；恰恰相反，应尽快与银行沟通办理延期还款或其他方案，避免后续产生不必要的诉累。